文/研究员李斌
建业新生活首日高开，开盘价8.42港元，目前最高8.59港元，最低8.11港元，振幅7.01%，截至10:00点报价8.13港元，涨幅18.83%，动态市盈率37.4，市值97.6亿港元。
随着建业新生活的登陆，河南地产开发标杆的正商和建业旗下的物业板块均已上市，加上鑫苑服务，已有三家本土上市物企。通过三家企业横评，我们探究建业新生活的“成色”。
规模同比增长%，造就中部物管龙头
建业新生活成立于年，主要为建业集团的地产开发板块提供物业管理服务，目前的业务条线包括生活服务、资产管理服务、物业管理与增值服务三大板块，物业服务类型涵盖住宅、商业、写字楼、体育场、特色小镇、田园综合体、学校、医院、公园、“三供一业”等多种业态。
从整体来看，其规模总量及增速表现较为优秀。根据企业招股书，截至年底，建业新生活在管面积约万平方米，高于上市物企在管面积平均线。就增速来看，年其在管面积同比增长%，-年年复合增长率67%，在目前已上市的企业中居前。
聚焦河南本地物企，除了建业新生活以外，已有鑫苑服务和兴业物联两家上市企业。通过对比发现，建业新生活具备三大特征。
一是在管面积最大。兴业物联由正商地产的非住宅物业部分分拆而成立，导致其在管面积在行业内较低。鑫苑服务在业态覆盖及规模上与建业新生活较为相似，但年其在管面积仅为建业新生活的三分之一左右。
二是营收及投资收益能力最强。庞大的规模基础助推了业绩的增长，年建业新生活营收17.54亿元，是鑫苑服务的3.3倍，兴业物联的9.5倍。就投资收益能力来看，建业新生活的净资产收益率约为96.25%，远高于兴业物联的29.91%和鑫苑服务的20.05%。
三是规模增长潜力高。从企业自身储备来看，建业新生活的合约面积高达近1.2亿万平方米。合约面积/在管面积的比值约为2.01倍，意味着其在管面积还有超过1倍的增长空间。而鑫苑服务该比值为1.84，兴业物联由于专注于非住业态，未来规模拓展的难度更大。从地产开发角度来看，建业地产在河南的开发能力较强，年建业地产土地储备建面万平方米，竣工交付面积约为万平方米，足以保证6-7年稳定的物管规模转化。考虑到建业新生活约有三成的在管面积来自市场化外拓，综合地产转化粗略估算，每年新增总在管面积近万平方米。
生活服务毛利率32.8%，成为独立发展业务
建业新生活之所以不叫建业物业，原因在于物管的三大特征并不能完全体现企业的独特价值。建业新生活目前分为物业管理及增值服务、生活服务、商业资产管理及咨询服务三大业务条线。
建业新生活业务结构
信息来源：企业招股书，克而瑞物管整理
从业务结构来看，生活服务作为独立的业务模块，成为社区O2O增值服务的重点发展方向。建业新生活对增值服务进行重新划分，物管板块中的业主增值服务内涵较窄，主要包括俱乐部会所服务、室内维保、家政、汽车美容及家装服务等。广义的业主增值服务则被归为生活服务板块，成为独立的业务条线，主要包括基于“建业+”平台上提供的产品及服务、旅游服务、建业大食堂管理服务等。
建业新生活将社区增值服务重新拆分和组合，背后的动因或是出于战略及盈利层面的考量。从战略层面来看，将生活服务独立后，一是潜在客群范围扩大，不仅包括物管服务的业主，更包括企业客户及普通消费者。二是将能够通过“建业+”平台进行整合的业务“打包”，从而创造交叉销售的机会及协同效应，满足用户在购物、住宿、旅游、餐饮及娱乐方面的一站式综合需求。
从盈利能力来看，单纯的物业管理服务并不具备很强的盈利能力，年其物业管理服务的毛利仅为15.5%。由于家政、汽车美容等增值服务更贴近物管本身，将其划入物业管理及增值服务板块后，大物管业务的毛利提升至30.3%，物管条线的盈利能力的得到改善。
建业新生活各业务条线毛利及毛利率情况
数据来源：企业招股书，克而瑞物管整理
平均年龄42岁，核心管理团队年轻化
建业新生活主要通过外部吸纳及内部培养形成核心团队。从年龄来看，建业新生活的核心团队偏向年轻化，更有利于互联网创新业务的推进。从专业来看，执行董事层多从外部投资、地产、电子商务等优秀公司吸纳管理人才，而物业管理岗位则多由专业能力扎实、且在公司历练较久的一线人才提拔晋升。
与此同时，建业新生活用于对高管的股权激励比例占发行后股本的3.75%，相对充分的股权激励机制使管理层与公司的利益绑定，即提升了拓展业绩的动力，又增强了团队的稳定性。
基石投资者加持，看好企业前景
与年初兴业互联、烨星集团相比，无论是管理规模，还是增长潜力，建业新生活都具备较强的优势，但仅获得百倍的超额认购，与年初超千倍的火爆程度无法相提并论。首先，从时间节点来看，虽然物业板块依然是资本市场追逐的热点，但在疫情期间的密集讨论提前释放了投资者的一部分“热情”，随着国内疫情的平稳，市场逐渐回归理性。其次，从资金角度来看，医药板块作为投资者
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