据CBRE世邦魏理仕近日发布《上海医药医疗行业报告》生物医药作为我国抢占全球新一轮科技和产业革命制高点的重要战略板块，近年崛起之势卓然。上海作为我国高速成长中的国际性生物医药创新策源地和产业集聚地，已逐渐形成亚太地区医药产业高端研发、制造、服务外包中心。
年，上海生物医药产业规模超过亿元，创历史新高。世邦魏理仕研究部通过撰写医药行业报告，旨在通过梳理沪上医药医疗产业发展现状，解析上海写字楼、商务园区及工业物流三大物业板块中的产业分布生态与进化特征，同时探索沪上商业地产将如何乘生物医药行业崛起之东风，加速行业成长势能转化，推动新兴物业业态发展以最大化挖掘市场投资潜力。
医药行业成为上海办公楼主流租户之一
近年上海医药市场潜力快速积蓄下，催化不同规模的医药医疗、健康服务类企业崛起，也进一步吸引了一批国际知名医药医疗企业的进驻，从而推动了医药及生命科学相关行业在上海办公租赁市场成交中占比稳步上升，日趋成为甲级写字楼高质量高承租能力的主要租户来源。世邦魏理仕《年上海甲级写字楼租户普查》结果显示，年医药行业租户总新成交量共计11.5万平方米，占比成交总量的9.7%。
医药行业在上海甲级写字楼占比年，上榜世界强企业排行的33家医药类公司（制药/器械/商业）中大部分已进驻沪上各核心、新兴商务区，设立中国区总部或代表办事处。世邦魏理仕统计的上海幢甲级写字楼样本中，强药企租户面积占比医药企业总存量高达74%。
CBRE所追踪样本显示，去年至今知名跨国医药集团整合升级搬迁至前滩板块的趋势凸显。至年末，前滩外资药企存量面积高达19.9%，成为上海区域跨国药企分布最集中的两大商务区之一。且较年租户普查统计结果，前滩板块占比上升近12个百分点。前滩则作为近年上海市重点发展的新兴区块，为企业提供优越的办公生态环境，周边配套齐全，是具潜力的高性价比商务板块，未来成长速度可期。此外，南京西路作为上海市较为核心的商务区域，长久以来积蓄的品牌聚集优势对全球顶尖外资企业入驻仍保持较强吸引力。
生物医药园区聚焦张江、一核多点
目前上海已基本形成“聚焦张江、一核多点”的生物医药园区产业空间链。沪上生物医药产业依托张江药谷，旨在进一步释放其品牌、政策及资源优势，带动其他区域各有侧重的发展，形成全市医药产业基地的协同格局，并做到生物制药、高端医疗器械、研发外包等重点领域的全方位覆盖。
信息来源：上海产业地图、火石创造作为张江医药产业核心基地药谷的创新研发动能活跃，园区内聚集大批全国乃至全球的顶尖医药健康企业，并拥有多家全球Top10药企设立的研发中心。无论是在现有研发体量、制造产能，还是可发展容量均为我国同类型园区中的佼佼者，未来在配套设施更新升级，产业创新资源进一步聚集下，有望成为引领医药创新的世界级产业集群。
近年来，全球范围内的医药产业兴起了一场研发孵化一体式的办公空间创新革命，力图在生命科学领域打造媲美科技行业的创新氛围和产业活力，为行业先行者提供优质的工作空间以及投资、技术等顾问服务。而沪上各个医药基地也迅速加入了这一新趋势，各类孵化器、联合实验室有蔚然成风之势。如以新药研发为发展核心的张江迅速建立了涵盖全产业链的孵化加速平台，并联动外包服务推动创新药加速产业化。
园区产业集聚效应优势的凸显使其日益受到物业投资者的青睐，上海园区投资成交总额达百亿级。而医药健康产业作为备受瞩目的明星产业，其底层园区物业的投资也开始加速趋向高收益、多元化。以龙头园区张江药谷为例，由于具备环评属性的地块及园区楼宇有限，在进一步优化物业配套及实验设施后，租赁价格可达张江普通园区物业的1.5-1.8倍，其投资溢价可见一般。
医药冷链迎来崛起契机
随着全球生命科学技术迅猛发展，生物制药市场不断壮大，近年低温贮藏医药品需求激增，复杂的冷藏药品运输系统工程成为药品流通产业中的一顶桂冠。叠加近年频发的疫苗事故以及新冠疫情爆发的催化作用，使疫苗、血清、蛋白制品等医药冷藏品备受市场
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